Dos Direitos Registráveis - Hipoteca

Conceito de hipoteca

A hipoteca é um direito real de garantia que recai sobre bens imóveis. Significa que quem tem a hipoteca em seu favor tem o direito de sequela, de reivindicar o bem de quem o possua. A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel.

O que não pode ser hipotecado?

Imóveis inalienáveis não podem ser hipotecados, com exceção do bem de família. Este pode ser hipotecado mediante a anuência do Ministério Público. O usufruto é inalienável, não podendo, portanto, ser hipotecado. Os animais podem ser hipotecados, desde que tal situação esteja especificada na escritura pública. É admissível a hipoteca de dívida futura ou sob condição suspensiva, desde que o valor esteja especificado.

Características da hipoteca

A hipoteca possui as seguintes características:

• Acessoriedade: a hipoteca é acessória a uma obrigação principal;
• Indivisibilidade: a hipoteca não é, em tese, divisível;
• Publicidade: assim como todos os demais direitos registráveis, a hipoteca deverá ser registrada na matrícula do imóvel; e
• Especialidade: tanto o imóvel hipotecado quanto a dívida têm que estar muito bem descritos na escritura da hipoteca.

Pluralidade de hipotecas

O Código Civil admite a pluralidade de hipotecas sobre o mesmo imóvel (art. 1.476, CC).
Todavia, o credor da segunda hipoteca, ainda que vencido o seu crédito, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira hipoteca, salvo no caso de insolvência do devedor.

A inadimplência da dívida garantida pelas hipotecas posteriores não autoriza o titular da primeira a executar o imóvel antes de vencida a dívida, pois não está caracterizada a insolvência do devedor (art. 1.477, parágrafo único, CC).

Extinção da hipoteca

As hipóteses de extinção da hipoteca estão previstas no art. 1.499 do Código Civil:

• Término da obrigação principal;
• Perecimento da coisa;
• Resolução da propriedade;
• Renúncia do credor;
• Remição; e
• Arrematação ou adjudicação.