Para compreender a regra de registro, precisamos relembrar a diferença básica entre a eficácia dos direitos no ordenamento jurídico.
A hipoteca é um direito real de garantia que recai sobre um bem imóvel. Quando um devedor oferece seu imóvel como garantia de uma dívida (como em um financiamento, por exemplo), ele está hipotecando o bem. Isso significa que, se a obrigação principal (ex: o pagamento de R$ 1 milhão) não for cumprida no prazo e local estipulados, o credor tem o direito de executar o imóvel, levá-lo a leilão e utilizar o valor arrecadado para quitar o débito.
Para que o direito real de hipoteca tenha eficácia perante toda a comunidade, ele precisa estar devidamente formalizado no Cartório de Registro de Imóveis. Dentro dessa dinâmica, é fundamental diferenciar dois institutos:
| Instituto | Definição e Finalidade |
|---|---|
| Matrícula | É a "certidão de nascimento" do imóvel no cartório. Consiste na nova informação levada ao registro, que atesta a existência formal do bem, sua descrição exata e dados originais. |
| Averbação | É qualquer alteração, edição ou modificação em uma informação que já consta na matrícula válida e existente. |
O Código Civil dispõe sobre a ação necessária quando o crédito principal, que está protegido por uma hipoteca, é objeto de cessão:
"Art. 289. O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel."
O Credor Originário (Cedente) possui um crédito que está garantido por uma hipoteca registrada em seu nome. O Cedente, então, transfere esse crédito ao Novo Credor (Cessionário). Como a hipoteca é um acessório do crédito e ostenta a natureza de direito real (exigindo publicidade ampla), o Cessionário tem o direito e o dever lógico de averbar essa alteração no Registro de Imóveis.