O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsória (PEUC) é instituto jurídico que busca garantir o princípio da função social da propriedade, no qual o poder público obriga o proprietário a parcelar, edificar ou utilizar o imóvel que não tiver aproveitamento adequado.
Entende-se que o valor da terra urbana não está relacionado à qualidade da terra, mas aos equipamentos urbanos que a circundam. Mas considerando que quem paga os equipamentos urbanos é a sociedade, então o proprietário especulador (que detém a terra esperando que esta se valorize para depois revender) aproveita do esforço coletivo para benefício próprio, sem fornecer retorno à sociedade. Diante disso, o instituto da PEUC busca combater a injustiça gerada pelo uso meramente especulativo da terra, forçando o proprietário a dar uma função ao seu imóvel que também beneficie a coletividade.
O art. 182, par. 4, I, CF, prevê como obrigação de fazer do proprietário a promoção do adequado aproveitamento do imóvel, sob pena de:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
O poder público pode regulamentar o dever de bom aproveitamento e utilização do solo conforme necessidade, inclusive atribuindo diferentes limites temporais de tolerância (ex.: máximo de 3 anos sem utilizar terreno).
Depois de identificadas as áreas não edificadas, subutilizadas e não utilizadas, em quais delas serão aplicados os instrumentos?
Primeiro, deve-se verificar se tais áreas possuem infraestrutura, demanda para utilização (art. 42, I, EC) e restrições ambientais.
Deve haver criação de lei para fixar as condições e os prazos em que as áreas poderão ser submetidas ao PEUC ou a sanções.
Os proprietários de imóvel passível de PEUC ou de sanção deverão ser notificados.
A notificação aos proprietários de imóvel é parte de processo administrativo.
A notificação deve ser averbada no cartório de registro de imóveis, para tornar pública a informação de que aquele imóvel deve cumprir obrigação de parcelamento, edificação ou utilização.
Após a averbação, a obrigação torna-se propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel, independente de quem seja seu proprietário. Assim, caso o imóvel seja alienado, a obrigação transmite-se do antigo para o novo proprietário.
O responsável por notificar a averbação é o funcionário do poder público municipal.
A notificação deve ser endereçada:
Frustrada a notificação por 3 vezes, esta deve ser feita por edital (no Diário Oficial Municipal – DOM).
Lei específica pode prever, excepcionalmente, a conclusão em etapas de projetos de grande porte.
Descumprimento do prazo acarreta sanções: IPTU progressivo no tempo e desapropriação.
Além da criação de lei específica para aplicação da PEUC, é necessária também a criação de decreto regulamentador.
É por meio do decreto que se definirá quais secretarias e setores da administração serão responsáveis pela aplicação do PEUC.
Importante notar que o decreto é apenas regulamentador e, assim, não pode criar novas obrigações não previstas na lei especial.
Há necessidade de controle social na criação dos decretos, inclusive pelo Conselho Municipal que tratar de questões sobre planejamento urbano.
Parcelamento do solo é a “subdivisão, em partes iguais ou não, de modo a resultarem vários módulos imobiliários autônomos em substituição à área parcelada” (Carvalho Filho).
Parcelamento pode ser:
“Edificação é a atividade por meio da qual se executa alguma construção sobre o solo” (Carvalho Filho)
Edificação compulsória pode dar-se de 2 formas:
Proprietário deve obter alvará de licença de edificação (ato administrativo de consentimento estatal).
A utilização compulsória é prevista somente no Estatuto da Cidade. No entanto, a CF, que é a nossa norma fundamental, não prevê esse instrumento, apenas o parcelamento e a edificação compulsórios. Então a utilização compulsória é constitucional?
Há 2 correntes a esse respeito: