Cláusula de Vigência

Conceito

É uma cláusula que, se presente no contrato de locação com prazo determinado, garante ao locatário a permanência no imóvel até o fim do prazo mesmo na hipótese de o locador alienar o imóvel.

Art. 8º, LI: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A cláusula de vigência constitui exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato, segundo o qual o contrato não produzirá efeitos (sejam benefícios ou malefícios) a terceiros que dele não sejam parte. Nesta hipótese, o adquirente, promissário comprador ou cessionário não participaram da constituição do contrato de locação, mas serão obrigados a respeitar seu término, é claro, contanto que soubessem da existente cláusula de vigência do contrato.

Requisitos

Para que a cláusula de vigência tenha plena eficácia, exige-se:

• Cláusula expressa (escrita);
• Averbação do contrato na matrícula do imóvel (bem imóvel) ou no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do locador (bem móvel) — necessário para dar conhecimento da existência da cláusula de vigência a terceiros, tendo em vista que estes não são parte integrante do contrato de locação e é de seu interesse saber a atual situação do bem objeto do contrato.
• Em regra, a publicidade dos contratos de locação não é necessária. Apenas se exige no caso da cláusula de vigência, sob pena de esta não produzir seus efeitos.

Art. 576, CC: Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

Inexistência da Cláusula de Vigência

No caso de a cláusula de vigência não constar expressamente no contrato de locação, os adquirentes do imóvel terão de observar o prazo de 90 dias para retomar a posse do imóvel do locatário. Não poderá o locatário ser retirado do imóvel antes disso e não poderá o locador reivindicar a posse do bem após este prazo.

Art. 576, §2º, CC: Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.