Prazos de Locação

Já sabemos que o contrato de locação poderá dar-se tanto por tempo determinado quanto por tempo indeterminado. Mas é certo que, em qualquer das hipóteses, o locatário tem o dever de restituir o objeto da locação ao locador. Mas quando isso deve ser feito?

Locação com Prazo Indeterminado

Assim considerada a locação da qual o contrato não prevê um prazo para sua duração.

• Locador: Nesta hipótese, não poderá haver a denúncia da locação por parte do locador, a não ser que seja uma denúncia cheia, ou seja, aquela que se atende aos requisitos do art. 9º da Lei do Inquilinato.

Art. 9º, LI: A locação também poderá ser desfeita:
      I – Por mútuo acordo;
      II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
      III – Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
      IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.

•  Locatário: Poderá devolver a posse do imóvel a qualquer momento, desde que mediante notificação prévia do locador, com antecedência mínima de 30 dias, sob pena de pagamento do valor equivalente a um aluguel.

Art. 6º, LI: O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Locação com Prazo Determinado

Hipótese na qual o tempo de duração da locação é estabelecido no contrato.

Art. 4º, LI:  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

•  Locatário: Pode rescindir o contrato antes do fim do prazo mediante o pagamento de multa, que deverá ser proporcional ao tempo remanescente do contrato.

•  Locador: Não poderá retomar a posse do imóvel antes do fim do prazo contratual.

Art. 5º, LI: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Contrato com prazo igual ou superior a 30 meses

Caso haja renovação do contrato de locação por tempo indeterminado, ocorrem mudanças nas regras.

As regras para este tipo de contrato estão previstas pelo art. 46 da Lei do inquilinato:

• O contrato deve ser escrito
• A resolução independe de notificação do locatário – A obrigação do locatário de restituir a coisa surge automaticamente ao fim do prazo pactuado no contrato sem que ele deva ser avisado disso. Caso não o faça, ele já estará sujeito aos efeitos da mora (mora ex re).
• Hipótese de o locatário permanecer com a posse por 30 dias após findo o prazo contratual sem oposição do locador – Presume-se a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, mas, caso isto ocorra, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo e sem motivo justo (denúncia vazia, porque não há um fundamento legal prévio autorizando a denúncia do imóvel).

Art. 46, §2º, LI: Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Contato com prazo inferior a 30 meses

Outra hipótese de locação, regulada no artigo 47 da Lei do Inquilinato:

• O contrato poderá ser verbal ou escrito
• O locatário tem dever de restituir a coisa após o fim do prazo estabelecido, ocorrendo a mora automaticamente, de forma idêntica aos contratos superior a 30 meses.
• A permanência do locatário na posse do imóvel por 30 dias além do prazo estipulado sem oposição do locador também produz a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
• A diferença, neste tipo de contrato, é que, com ou sem a prorrogação, o locador só poderá reaver o imóvel na hipótese denúncia cheia, ou seja, com motivo justificado.

A denúncia cheia pode ser feita pelo locador nas seguintes situações:

• Mútuo acordo
• Infração legal ou contratual
• Falta de pagamento
• Realização de reparos urgentes
• Extinção do contrato de trabalho – Hipótese em que o locatário e locador têm relação de empregado e empregador.
• Para uso próprio ou para cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente – Desde que estes não possuam residência própria.
• Para demolição ou edificação
• Após 5 anos de vigência ininterrupta do contrato