Inadimplemento: Alienação Fiduciária de Imóveis

A alienação fiduciária de bens imóveis possui algumas particularidades, especificamente no que diz respeito ao adimplemento e ao inadimplemento, conforme será deslindado a seguir.

Adimplemento

O credor possui o prazo de 30 dias, após o pagamento da última parcela, para fornecer o termo de quitação da dívida. Se assim ele não fizer, será obrigado a pagar multa de 0,5% ao mês sobre o valor da dívida ou fração.

Com o adimplemento, há o cancelamento do registro de propriedade fiduciária.

O devedor poderá alienar o imóvel; contudo, o comprador deverá estar ciente da alienação fiduciária e da assunção de suas obrigações.

Mora

Caso a dívida vença ou não seja paga, no todo ou em parte, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário.

Deve-se observar que, no caso de bens imóveis, não há vencimento antecipado das parcelas vincendas.

Existe um prazo contratual de carência no qual o devedor poderá ficar em mora até a intimação para, no prazo de 15 dias, realizar o pagamento das parcelas atrasadas e das despesas. Pode-se citar como exemplo de despesas os tributos e as cotas condominiais.

Além disso, a citação deverá ser feita pessoalmente, ou ao representante legal ou procurador regularmente constituído do fiduciante, através do oficial do Registro de Imóveis, do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou domicílio de quem receberá a citação, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Expirado o prazo de purgação, haverá o prazo de 30 dias para averbar a consolidação da propriedade no credor fiduciário.

Neste prazo, haverá nova oportunidade de purgação da mora pelo devedor. O devedor poderá, também, oferecer o imóvel como dação em pagamento e, se o credor aceitar, a dívida será extinta.

Inadimplemento 

Após a propriedade ter se consolidado no credor, ele deverá, no prazo de 30 dias, alienar o bem através de leilão.

Ainda no leilão, o devedor poderá exercer o direito de preferência na compra. Contudo, o preço a ser pago será o do valor da dívida mais as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais (inclusive tributos), as contribuições condominiais, o imposto sobre transmissão inter vivos e o laudêmio; se for o caso, as despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão e, finalmente, os encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel. Frustrado o primeiro leilão, no prazo de 15 dias, poderá ser realizado novo leilão.

Reintegração de posse

A reintegração de posse poderá ser ajuizada pelo credor, pelo adquirente ou pelos seus sucessores.

Ela pode ser ajuizada a partir da consolidação da propriedade do imóvel na figura do credor fiduciário, ou seja, não é necessário aguardar o leilão. Em regra, o devedor deverá desocupar o imóvel no prazo de 60 dias.

Pode ocorrer de o imóvel objeto da alienação fiduciária ter sido locado pelo devedor. A lei exige a concordância escrita do credor para que isto aconteça.

Caso o devedor tenha locado o imóvel sem a anuência do credor, haverá o prazo de 30 dias para que o imóvel seja desocupado; contudo, se o credor estiver ciente da locação do imóvel, o prazo será de 90 dias para a sua desocupação.

O devedor fiduciário responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e outros encargos até a transferência da posse para o credor fiduciário.