A transferência do direito de construir consiste na autorização administrativa municipal de transferir direito de construir relativo a um imóvel urbano para outro imóvel urbano.
Ou seja, nada mais é que uma autorização administrativa do município para que um proprietário urbano possa transferir os direitos de construir em relação a um imóvel urbano para outro imóvel urbano.
A transferência do direito construir pressupõe que um imóvel urbano de origem é o imóvel do qual nós retiramos os direitos de construir que serão transferidos e temos de outro lado um imóvel urbano receptor (o imóvel que receberá os direitos de construir transferidos).
O TDC envolve:
O Estatuto da Cidade prevê 3 situações taxativas em que a transferência poderá ocorrer:
Existem duas formas de TDC:
É aquela em que o proprietário do imóvel de origem aliena o direito de construir a outro proprietário ou a uma outra pessoa física ou jurídica.
Essa alienação pessoal não é necessariamente uma compra e venda; pode ser alienado de outras formas, como por meio da doação.
É possível que o proprietário do imóvel de origem tenha outros imóveis urbanos e que tenha interesse de utilizar esses direitos de construir em outros imóveis que estão também no seu patrimônio.
EXEMPLO: Em um determinado município, certo proprietário possui 3 terrenos. Em um desses existe uma ocupação por população de baixa renda; neste o município então propõe fazer uma REURB social em troca de o município permitir ao proprietário utilizar os direitos de construir deste terreno ocupado nos meus 2 outros terrenos.
O direito de construir é transferido para outros imóveis receptores, mas esses imóveis receptores estão no patrimônio do proprietário do terreno de origem.
OBSERVAÇÃO: transferência pode envolver tantos imóveis privados ou mesmo imóveis públicos; o que é importante é que esses imóveis sejam urbanos.
A TDC SE APLICA EM DUAS SITUAÇÕES:
A) NA PRIMEIRA, o proprietário originário do imóvel o mantém em seu patrimônio, mas se compromete a atender a um dos três objetivos do Estatuto. Isso envolve naturalmente alguma forma de acordo, ainda que a lei não aponte.
B) NA SEGUNDA, o proprietário doa o imóvel ou parte dele ao Poder Público, que o vinculará aos objetivos previstos no art. 35, §1º:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
ATENÇÃO: A TDC é autorizada pelo município pelo fato de que o proprietário do imóvel de origem doa esse imóvel para a municipalidade no sentido de que ela possa viabilizar algum daqueles 3 objetivos que estão previstos na lei. Nesta primeira situação o proprietário do imóvel de origem doa o imóvel para a finalidade pública e recebe a possibilidade da TDC.
ATENÇÃO 02: O proprietário do imóvel de origem não faz efetivamente uma doação. Ele mantém o imóvel de origem na sua propriedade e o poder público, mesmo sem a doação, autoriza que ele transfira os direitos de construir para outro imóvel.
OBSERVAÇÃO: Há duas possibilidades: a TDC vinculada a uma doação e a TDC em que o proprietário de origem mantém aquele imóvel no seu patrimônio.
Existe uma possibilidade muito interessante de dispor a TDC não só no âmbito de um único município, mas também vinculando-se os direitos de construir a municípios diversos que estão integrados numa unidade regional.
A princípio, o direito de construir fluirá dentro do mesmo município. Porém, é possível o uso em outro município se integrados em unidade regional.
EXEMPLO: Imaginem que vários municípios se unam numa região metropolitana; é possível que a legislação metropolitana permita que os direitos de construir extraídos de um imóvel que se localiza num município X sejam transferidos para um imóvel que está no município Y dessa mesma região metropolitana. Isso encontra previsão no art. 9º, inciso V do Estatuto da Metrópole (Lei nº 13.089, de 12 de janeiro de 2015): DOS INSTRUMENTOS DE DESENVOLVIMENTO URBANO INTEGRADO Art. 9º Sem prejuízo da lista apresentada no art. 4º da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, no desenvolvimento urbano integrado de regiões metropolitanas e de aglomerações urbanas serão utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos: V – zonas para aplicação compartilhada dos instrumentos urbanísticos previstos na Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001.
O Estatuto da Metrópole não fala especificamente sobre a TDC, mas ele expressa ser possível constituir zonas de aplicação compartilhada dos instrumentos de política urbanística. Pode-se incluir aí a TDC.
Existem algumas discussões muito interessantes a respeito da TDC; uma delas questiona qual é o direito de construir efetivamente transferido.
O Estatuto da Cidade apenas indica que o direito de construir que será transferido é o "previsto no plano diretor ou na legislação urbanística dele decorrente".
Tal lei não resolve essa questão na prática; porém, para o professor: o direito que será transferido deve ser o direito que ainda não tenha sido utilizado no imóvel de origem até o limite do coeficiente de aproveitamento básico.
A) Em primeiro lugar é preciso que esteja prevista no plano diretor (ATENÇÃO: O Estatuto da Cidade não exige que o plano diretor demarque as áreas para TDC ao contrário do que ele determina para a outorga onerosa do direito de construir);
B) Em segundo lugar é preciso que o município crie uma lei para regulamentar e definir as condições da transferência;
C) Em terceiro lugar é preciso que a transferência se limite a imóveis urbanos, tanto o imóvel de origem quanto o imóvel receptor;
D) Em quarto lugar, é pressuposto desse instituto que o município tenha definido o coeficiente de aproveitamento básico (COBAS) na
E) Por último é preciso que essa transferência esteja formalizada em escritura pública, nos termos do art. 35, caput, do Estatuto da Cidade:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: