Servidões - Arts. 1.380 a 1386

Uma vez que entendemos como se constitui e como se extingue a servidão, passemos a analisar como se dá seu exercício, durante sua vigência.

Por se tratar de um gravame colocado ao prédio serviente, o Código Civil já prevê, como regra, que os custos das obras da servidão são de responsabilidade do proprietário do prédio dominante. Assim, no exemplo em que um terreno loteado no centro de um quarteirão não tenha acesso à rua, os custos para a abertura de passagem através de algum dos lotes no entorno devem ser arcados pelo proprietário do lote situado no centro do quarteirão, o interessado.

Contudo, as partes podem pactuar de modo diverso, atribuindo a responsabilidade pelos custos ao proprietário do prédio serviente, excepcionalmente e com a expressa concordância de ambas. Nestes casos, o proprietário do prédio serviente ainda pode se exonerar posteriormente da responsabilidade pelos custos das obras de servidão: para tanto, oferece parte ou a integralidade de sua propriedade – a que for correspondente aos custos das obras – ao proprietário do prédio dominante. Se este se negar a receber tal prestação, o proprietário do prédio serviente passa a ficar desobrigado tanto dos custos da obra quanto da entrega de sua propriedade, como havia oferecido, e o proprietário do prédio dominante volta a deter o ônus de pagar pelos serviços e obras que lhe favorecerão, afinal.

Instituída a servidão, o dono do prédio serviente poderá fazer qualquer obra necessária à sua conservação e uso. Caso haja mais de um prédio serviente, os custos das obras de conservação e instituição são rateados entre seus respectivos donos.

A servidão pode ser transferida de lugar, dentro do prédio dominante:

  • Pelo dono do prédio serviente, por necessidade ou conveniência, desde que não se prejudique a utilidade do prédio dominante;

  • Pelo dono do prédio dominante, desde que haja incremento de utilidade e não se prejudique o prédio serviente.

Podemos constatar que as servidões, embora geralmente se instituam por manifestação de vontade entre as partes, de fato, impõem gravames à propriedade serviente. Assim, o art. 1.385 do Código Civil busca atenuar as imposições toleradas ao limitar o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, a fim de não agravar o encargo já suportado pela propriedade serviente, cabendo inclusive indenização por excessos exigidos pela servidão.

Uma característica muito importante das servidões é sua indivisibilidade. Assim, uma vez registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis, mesmo que o prédio serviente seja dividido ou loteado, a servidão persiste em cada uma das respectivas porções. De sua vez, também se o prédio dominante for dividido, a servidão permanecerá em benefício de cada uma de suas porções.

A única exceção à indivisibilidade se dá quando a natureza ou finalidade da servidão se aplicar, apenas e especificamente, a certa parte de um dos prédios, caso em que não há razão para subsistir nas porções divididas.

O exercício das servidões é disciplinado nos arts. 1380 a 1386 do Código Civil:

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.

Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.