Alienação Fiduciária de Bens Imóveis - Regras Gerais
A Alienação Fiduciária de Bens Imóveis só se tornou possível em 1997, com a edição da Lei N.º 9.514/97, haja vista que, até então, sua utilização era vedada por ausência de previsão na legislação que tratava exclusivamente sobre bens móveis.
A entrada em vigor da referida lei trouxe os procedimentos obrigatórios para constituição desta modalidade de garantia, que devem ser integralmente observados, sob pena de nulidade.
Regras Gerais
Ligeiramente diferente do procedimento com relação a bens móveis, a garantia com bens imóveis pode ser constituída por meio de escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública, que deve conter:
- O valor principal da dívida;
- O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário;
- A taxa de juros e os encargos incidentes;
- A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel e a indicação do título e modo de aquisição;
- A cláusula assegurando ao devedor, enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel;
- O valor do imóvel e os critérios para revisão, para o caso de leilão;
- Os procedimentos relacionados ao leilão do bem.
Para a constituição da garantia é necessário, ainda, o registro do instrumento no Registro de Imóveis Competente.
Na alienação fiduciária de bens imóveis há o desdobramento da posse, ficando da seguinte forma:
- Posse direta: será do devedor
- Posse indireta: será do credor
Se houver a cessão do crédito garantido (pacto comissório), obrigatoriamente o cessionário assume todos os direitos e obrigações relacionadas à alienação fiduciária em garantia.
Resolução da propriedade fiduciária
Com o adimplemento integral da dívida garantida pelo bem imóvel, há a resolução da propriedade fiduciária e, com isso, a propriedade do imóvel é transferida de volta para o devedor.
O credor deverá fornecer o termo de quitação da dívida garantida ao devedor no prazo de 30 dias, que servirá para solicitar o cancelamento do registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Veja exemplo na imagem abaixo:
Caso o credor não cumpra o prazo acima estipulado, fica sujeito a multa prevista no artigo 25, § 1º da Lei 9.514/1997:
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
No caso de inadimplemento, a Lei prevê um procedimento específico, mais complexo que no caso de alienação fiduciária de bem móveis, que deve ser seguido em todas as etapas. É o que estudaremos no próximo capítulo.