Alienação Fiduciária de Bens Imóveis - Procedimento
Introdução
Na alienação fiduciária com garantia de bem imóvel há o desdobramento da posse, de forma que, quando há o inadimplemento por parte do devedor, a Lei traz um procedimento específico e detalhado para que haja a consolidação da propriedade em nome do credor e sua alienação para quitação da dívida.
Esse procedimento deverá necessariamente seguir as etapas previstas em lei, sob pena de nulidade, quais sejam:
- Constituição do devedor em mora
- Consolidação da propriedade
- Primeiro leilão
- Segundo leilão
- Quitação
- Reintegração de posse
Estudaremos cada uma delas a seguir.
1. Constituição do devedor em mora
A primeira etapa a ser seguida, no caso de inadimplemento, é a constituição do devedor em mora. Diferentemente do caso dos bens móveis, o simples atraso no pagamento não constitui a mora, sendo obrigatória a intimação do devedor.
A intimação do devedor para pagamento da dívida no prazo de 15 dias será realizada por meio de Notificação, contendo o valor dos débitos em aberto, feita pelo Registro de Imóveis.
Se o devedor pagar as parcelas vencidas dentro do prazo estipulado de 15 dias a contar do recebimento da notificação, a alienação fiduciária segue normalmente com o pagamento das parcelas seguintes.
Veja exemplo de contrato bancário com cláusula de vencimento antecipado:
O devedor pode, ainda, dar seus direitos sobre o imóvel como pagamento da dívida, se o credor assim aceitar.
2. Consolidação da propriedade
Decorrido o prazo da intimação para pagamento vista no tópico anterior sem purgação da mora, ocorre a consolidação da propriedade do bem imóvel na pessoa do credor. Isto é, a propriedade do credor deixa de ser resolúvel e passa a ser plena.
Embora em teoria a consolidação da propriedade ocorra com o fim do prazo da notificação, a lei determina que esta deverá ser oficializada via averbação na matrícula do imóvel em até 30 dias. Com isso, o devedor ganha um prazo a mais para realizar o pagamento.
Caso o devedor realize o pagamento da dívida até a averbação da consolidação da propriedade, há a purgação da mora e a alienação fiduciária é restabelecida.
3. Primeiro leilão
Na hipótese de o devedor não realizar o pagamento antes da averbação da consolidação da propriedade do bem imóvel em nome do credor, este terá o prazo de 30 dias, a contar da averbação, para levar o imóvel a leilão.
Neste leilão, só serão aceitos lances iguais ou superiores ao valor do imóvel, conforme indicado no instrumento que constitui a alienação fiduciária. Se não houver lance ou se o valor for inferior ao valor do bem, deve ser realizado o segundo leilão.
4. Segundo leilão
No segundo leilão para alienação do bem imóvel dado em garantia serão aceitos lances iguais ou superiores ao valor da dívida.
Desde a averbação da consolidação da propriedade até o segundo leilão o devedor tem preferência na aquisição do imóvel, pelo valor da dívida e todas as despesas incorridas. Trata-se de mais um benefício dado pelo legislador para que o devedor não perca seu imóvel.
Fluxograma
Para facilitar os estudos, observe o fluxograma abaixo contendo as etapas do procedimento no caso de inadimplemento da alienação fiduciária de bens imóveis vistas até aqui:
Findo o prazo para pagamento das parcelas em atraso pelo devedor, há a consolidação da propriedade em nome do credor e o imóvel é levado a leilão por duas vezes. Vejamos o que acontece na próxima etapa do procedimento.
5. Quitação
Se o bem imóvel dado em garantia for arrematado no primeiro ou no segundo leilão a dívida é quitada. Caso o imóvel seja arrematado por valor superior ao da dívida, o saldo remanescente é entregue ao devedor.
Na hipótese de o imóvel não ser arrematado no primeiro e nem no segundo leilão, o credor fica com o bem e não é obrigado a devolver qualquer valor ao devedor.
6. Reintegração de posse
Efetivada a arrematação do imóvel via leilão ou, sendo ele infrutífero, tenha sido determinada sua entrega ao credor, há a necessidade de realizar a reintegração da posse do imóvel a quem a tem por direito.
A reintegração da posse será deferida via decisão liminar que determinará a desocupação do imóvel no prazo de 60 dias.
Fluxograma
Para facilitar os estudos, observe o fluxograma abaixo contendo todas as etapas do procedimento a ser seguido no caso de inadimplemento da alienação fiduciária de bens imóveis: