Ação de despejo com denúncia cheia

Ação de despejo cumulada com cobrança: Petição inicial

Passemos, agora, por aulas práticas apresentado um modelo e o passo a passo para redigir uma petição inicial para a ação de despejo mais comum, que é aquela cumulada com cobrança. Nessas hipóteses, é muito comum que os contratos de locação contem com um fiador que garante o pagamento das dívidas.

Escrevendo a peça

1. Inicia-se sempre pelo endereçamento, ou seja, indicando-se qual o juízo competente para o julgamento da demanda. Em regra, será o local onde se encontra o imóvel, mas deve-se prestar atenção aos casos em que o contrato de locação estabeleceu um local específico diferente.

2. Em seguida, vem a qualificação do locador, ou seja, do requerente, e a indicação do art. 59, IX e seguintes da Lei 8.245/91 fundamenta o direito de propositura da ação de despejo.

3. Identificar a ação que está sendo proposta: Ação de despejo cumulada com cobrança.

4. Também se deve indicar em face de quem a ação correrá, de modo que deve conter toda a qualificação do locatário e também do fiador, nos casos em que houver.

5. Por fim, vem a narração da situação com o tópico “Dos fatos”, que é importante, embora o fundamento da ação de despejo dê-se principalmente por provas documentais e pelo próprio direito do locatário de reaver a posse do imóvel e o recebimento dos aluguéis, e pede-se a instauração da ação.

Do direito

Após expor os fatos, a petição deverá apresentar um tópico contendo os direitos que fundamentam o pedido do locatário.

            a) Do despejo

1. O fundamento legal para o pedido de despejo será o art. 9º, inc. III da Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre a possibilidade de extinção da locação decorrente da falta de pagamento do aluguel ou outros encargos.
2. Também é possível citar o art. 5º da mesma lei, que determina que o instrumento que o locador deve utilizar para reaver a posse do imóvel é a ação de despejo.
3. Indica-se, então, o período pelo qual o locador encontra-se inadimplente, de modo que, junto à petição, deverão ser apresentados documentos que comprovem este fato e o cálculo do valor devido.
4. Finalmente, faz-se o pedido de despejo do locatário, fundamentado nos artigos já citados.

             b) Da cobrança dos aluguéis

O pagamento dos aluguéis é uma obrigação, decorrente do contrato de locação, que constitui um título executivo extrajudicial. Assim, sua cobrança pode ser realizada em ação de execução autônoma. No entanto, a Lei do Inquilinato autoriza a cumulação de pedidos (art. 62, inciso I). Portanto, o recebimento dos aluguéis poderá ser pleiteado na própria ação de despejo, o que é mais vantajoso para o locatário (senão, precisaria propor uma outra ação e dar andamento a dois processos).

A peculiaridade é que não é possível provar o não pagamento de algo! Trata-se de prova negativa. Assim, o locador deve apenas demonstrar o valor total da dívida por meio de planilha anexa à petição inicial.

Pede-se a citação também do fiador para que cumpra a obrigação relativa aos aluguéis.

Peculiaridade do contrato de locação: O fiador

No caso hipotético em que nos baseamos para fazer a petição inicial da ação de despejo, o contrato de locação possui fiador. É importante ficar atento a esse aspecto, porque uma das hipóteses em que não é possível pedir a liminar de despejo fundada no inadimplemento dos aluguéis e encargos é, justamente, quando há garantia de fiança.

O fiador também é responsável pelo adimplemento da obrigação de pagar os aluguéis, e deve integrar o polo passivo da ação juntamente com o locador. Portanto, ao elaborar a petição inicial, é essencial essa indicação. Por exemplo, abrir um tópico “Da legitimidade passiva da fiadora”.       

Importante! O art. 827 do CC dispõe sobre o benefício de ordem para a cobrança. Em regra, primeiro tenta-se receber a dívida do locador, devedor principal; frustrada essa tentativa, passa-se, então, a cobrar o fiador.

Só há responsabilidade solidária do fiador quando este renuncia ao benefício de ordem. Se a renúncia não estiver prevista expressamente no contrato de locação ou não for manifestada pelo fiador, não poderá exigir-se dele o pagamento da dívida antes de comprovada a impossibilidade de pagamento pelo locatário.

Dos Pedidos

Para finalizar a petição inicial da ação de despejo cumulada com cobrança, trataremos do tópico “Dos pedidos” do locador, cujos fundamentos são todos os fatos e direitos já expostos ao longo da peça.

1. Pede-se a citação do réu para o pedido de despejo e de cobrança. Nas hipóteses em que há responsabilidade solidária do fiador, este também será citado, mas apenas pela cobrança; o réu (locatário), então, não precisa ser citado para o pagamento, apenas pelo despejo.

2. O primeiro pedido específico é o de rescisão do contrato de locação, com determinação do despejo do requerido (locatário do imóvel), ressalvada a hipótese de purgação da mora do art. 52, II da Lei do Inquilinato.

• A purgação da mora consiste na possibilidade do locatário, quando citado, pagar o valor solicitado nas planilhas de cálculo, o que lhe dá o direito de permanecer no imóvel.

3. O segundo pedido é quanto à condenação de ambos os requeridos (fiador e locatário) ao pagamento de aluguéis atrasados, e especificação do valor da dívida. Isso porque, no caso adotado para formular a petição inicial, a responsabilidade é solidária. Além dos aluguéis devidos, como a ação não pede o despejo liminar, também é preciso pedir os aluguéis que forem vencendo ao longo da ação.

4. Por fim, pede-se o pagamento de custas e honorários no caso de ocorrer a sucumbência dos requeridos. Em geral, os contratos de locação já preveem um valor percentual para o pagamento de sucumbência dos honorários.

Também inclui um parágrafo padrão nas petições iniciais, garantindo que serão provados os fatos alegados no documento. No parágrafo seguinte, requer-se a intimação por meio dos advogados, que serão indicados.

Para concluir a peça, dá-se o valor da causa. Nas ações de despejo, em regra, o valor será de 12 vezes o valor do aluguel, e pede-se o deferimento para instauração da ação.